Travaux de rénovation en copropriété : ce que vous devez savoir

Quels types de travaux en copropriété nécessitent une rénovation ?

Certaines rénovations sont indispensables pour préserver l’état général de l’immeuble. Elles concernent principalement l'entretien et la réparation des parties communes : ravalement de façade, réfection de la toiture, remise en état des installations électriques communes, remplacement des chaudières collectives, etc.

Ces travaux sont souvent récurrents et visent à éviter des dégradations majeures ou des coûts plus lourds à long terme.

Travaux d’amélioration

Au-delà de l’entretien, les copropriétés peuvent décider de réaliser des travaux d'amélioration. Ceux-ci visent à moderniser les équipements ou à améliorer le confort et la performance énergétique du bâtiment. Cela peut inclure :

• L’installation d’un nouvel ascenseur.
• La pose de panneaux solaires sur le toit.
• L'isolation thermique de la façade ou des combles.
• La rénovation esthétique du hall d'entrée ou des couloirs.

Ces travaux ne sont pas obligatoires, mais ils augmentent souvent la valeur du bien et la qualité de vie des occupants.

Travaux d’urgence

Certains travaux doivent être engagés sans attendre l’accord formel de l’assemblée générale lorsqu’il s'agit de préserver la sécurité des occupants ou de prévenir un danger imminent.
Exemples :

• Réparer une fuite importante en toiture.
• Consolider un mur fragilisé menaçant de s’effondrer.

Dans ce cas, le syndic peut agir immédiatement, mais il devra ensuite rendre compte de son action à l’assemblée et faire valider les dépenses engagées.

Le cadre légal en Belgique pour les rénovations en copropriété

En Belgique, la gestion des copropriétés est encadrée par le Code civil, notamment le livre 3, titre 3, chapitre 5 consacré aux biens. La loi impose une distinction claire entre :

• Les parties communes (toiture, façade, escaliers, chaufferie, halls d’entrée, etc.) ;
• Les parties privatives (appartements, caves, garages privatifs).

Tout ce qui concerne les parties communes nécessite l’accord de la copropriété selon des règles bien précises.

Autorisations nécessaires

Pour engager des travaux en copropriété, l’assemblée générale des copropriétaires doit donner son accord. Le type de majorité exigée dépend de la nature des travaux :

• Majorité simple (50 % + 1 voix) pour les travaux d’entretien courant.
• Double majorité (2/3 des voix) pour les travaux d'amélioration ou de transformation.
• Majorité des 4/5 pour les modifications importantes touchant la structure de l’immeuble ou la destination des lots.

Attention : sans décision formelle, les travaux sur les parties communes sont en principe illégaux, même s’ils semblent nécessaires.

Le rôle du syndic

Le syndic joue un rôle clé dans l’organisation et la bonne gestion des travaux :

• Il inscrit les projets de travaux à l’ordre du jour des assemblées générales.
• Il fait réaliser des devis et les soumet aux copropriétaires.
• Il veille à l’exécution des décisions votées (signature des contrats, suivi de chantier).
• Il assure la réception des travaux et la gestion des garanties éventuelles.

Son rôle est d'autant plus important lorsqu’il s’agit de travaux d’envergure, car une mauvaise préparation peut entraîner des surcoûts ou des litiges.

Comment se prennent les décisions en assemblée générale ?

Avant de pouvoir décider de réaliser des travaux, il est indispensable que ceux-ci soient inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG).
La convocation est envoyée par le syndic au moins 15 jours avant la réunion, et doit préciser :

• La nature des travaux envisagés.
• Les devis éventuels disponibles.
• Les modalités de financement proposées.

Tout copropriétaire peut aussi demander, dans le respect des délais, l’ajout d’un point à l’ordre du jour s'il souhaite proposer un projet de travaux.

Majorités nécessaires selon la nature des travaux

La loi prévoit plusieurs types de majorités pour valider un projet :

• Majorité simple (50 % + 1 voix) : pour les travaux d'entretien courant, indispensables pour maintenir l'immeuble en bon état.
• Majorité des 2/3 : pour les travaux d'amélioration ou de transformation qui visent à moderniser ou améliorer l’immeuble sans changer son usage.
• Majorité des 4/5 : pour les travaux qui modifient profondément la structure de l’immeuble ou changent la destination des parties communes (par exemple, transformer des greniers en appartements).

À noter : le calcul des majorités se fait sur base des quotes-parts détenues par chaque copropriétaire, et non simplement sur le nombre de personnes présentes.

Contestation d'une décision

Si un copropriétaire s'estime lésé par une décision prise en assemblée générale, il dispose d'un délai de 4 mois pour introduire un recours devant le juge de paix compétent.
Ce recours peut porter sur :

• Le non-respect des règles de convocation.
• Une décision contraire à l’intérêt commun de la copropriété.
• Une majorité insuffisante pour la nature des travaux votés.

Comment sont financés les travaux en copropriété ?

En Belgique, la loi impose aux copropriétés de constituer un fonds de réserve.
Ce fonds, alimenté par les copropriétaires via des appels de fonds réguliers, sert spécifiquement à anticiper et financer les gros travaux tels que la rénovation de la toiture, le ravalement de façade ou encore l’isolation des parties communes.

Si le fonds de réserve est suffisamment provisionné, il peut couvrir tout ou partie des coûts des travaux sans imposer une charge immédiate supplémentaire aux copropriétaires.

Appels de fonds supplémentaires

Lorsque le fonds de réserve est insuffisant, des appels de fonds exceptionnels peuvent être décidés.
Chaque copropriétaire doit alors contribuer au prorata de ses quotes-parts (généralement déterminées selon la superficie privative de son lot par rapport à la totalité de l’immeuble).

Il est possible d'étaler les paiements en plusieurs tranches si l'assemblée le décide, mais en cas de non-paiement, le syndic peut engager une procédure de recouvrement.

Travaux dans une partie privative : quelles règles ?

Dans une copropriété, chaque copropriétaire est libre d’aménager son lot privatif comme il l'entend… à condition de respecter certaines règles, surtout lorsque les travaux peuvent affecter les parties communes ou la sécurité de l'immeuble.

Travaux autorisés sans accord de l'assemblée

Un copropriétaire peut réaliser librement des travaux intérieurs qui n’impactent pas les parties communes ni l’apparence extérieure de l’immeuble, par exemple :

• Rafraîchissement de la peinture ou du sol.
• Rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain.

Ces travaux ne nécessitent pas d’autorisation de l’assemblée générale.

Travaux nécessitant une autorisation préalable

En revanche, certains travaux exigent l'accord de l’assemblée générale car ils peuvent :

• Affecter la solidité ou la structure du bâtiment (ex. : percement d'un mur porteur).
• Modifier l'aspect extérieur de l'immeuble (ex. : changement de fenêtres, installation de climatiseurs visibles en façade).
• Porter atteinte aux parties communes (ex. : pose d’une chaudière individuelle raccordée à une cheminée collective).

Dans ce cas, la majorité des 2/3 est généralement requise pour autoriser les travaux.

Responsabilités du copropriétaire

Un copropriétaire qui engage des travaux dans son lot doit :

• Respecter les règles de sécurité (électricité, incendie, gaz).
• Veiller à ne pas causer de nuisances excessives aux autres habitants (bruits, poussière).
• Souscrire une assurance travaux ou vérifier l’extension de sa police existante pour couvrir les risques liés au chantier.

En cas de dégradation des parties communes ou de troubles anormaux de voisinage, sa responsabilité civile pourra être engagée.

Focus sur les rénovations énergétiques en copropriété

La rénovation énergétique est aujourd'hui une priorité nationale et régionale en Belgique. Les bâtiments anciens, souvent peu performants, consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude ou l’éclairage.

Pour les copropriétés, investir dans des travaux énergétiques (comme l’isolation du toit, des murs, ou le remplacement d'une chaudière collective) présente de nombreux avantages :

• Réduction des charges de chauffage pour tous les copropriétaires.
• Amélioration du confort thermique été comme hiver.
• Valorisation du patrimoine immobilier grâce à un meilleur score PEB (Performance énergétique des bâtiments).
• Contribution à la lutte contre le changement climatique.

Aides financières et primes disponibles

Pour soutenir ces démarches, plusieurs dispositifs existent :

• En Wallonie :
  Les Primes Habitation aident au financement de l’isolation thermique, du remplacement de chaudières ou de vitrages performants. Les copropriétés peuvent en bénéficier sous certaines conditions.
• À Bruxelles :
  Le programme Rénolution regroupe toutes les primes de rénovation et d'amélioration énergétique, y compris pour les copropriétés. Isolation du toit, ventilation, remplacement des chaudières collectives… plusieurs travaux sont éligibles.
• En Flandre :
  Mijn VerbouwPremie encourage les rénovations énergétiques des bâtiments, avec des primes spécifiques pour les copropriétés.

Attention :
Pour obtenir ces aides, il faut souvent :

• Passer par un professionnel agréé.
• Respecter des critères techniques précis (par exemple : atteindre une résistance thermique minimale pour l’isolation).
• Introduire une demande de prime dans les délais impartis après la réception de la facture.

Organisation spécifique en copropriété

Les rénovations énergétiques nécessitent souvent :

• Des études préalables (audit énergétique du bâtiment).
• Un plan pluriannuel de travaux, pour prioriser les interventions.
• Un consensus fort en assemblée générale, car ces projets sont souvent coûteux et engagent la copropriété sur plusieurs années.