Mieux vaut emprunter ou financer sur fonds propres pour un achat immobilier ?

Qu’il s’agisse de l’épargne de toute une vie, d’un héritage ou du produit de votre assurance-groupe, si vous êtes à la tête d’une importante somme d’argent à investir dans la brique, vous êtes en droit de vous interroger sur l’intérêt du recours au crédit hypothécaire. Il y a-t-il un avantage à emprunter à la banque des fonds dont on dispose déjà ?

Investissement immobilier cash ou emprunt

Diverses stratégies d’investissement

Tout dépend de votre stratégie d’investissement, répond Sylviane Delcuve, Senior Economist au sein de la banque BNP Paribas Fortis. « Si vous avez hérité de 500 000 euros, par exemple, et que vous avez des vues sur un appartement de 200 000 euros, vous pouvez très bien vous passer d’emprunt et le payer cash, argue-t-elle. Cela vous simplifiera la vie en vous évitant des tas de démarches. »

Par contre, si votre objectif est d’acquérir plusieurs biens afin de constituer, à terme, un patrimoine immobilier, il est judicieux de profiter de l’effet de levier du crédit hypothécaire. En effet, grâce au crédit, vous pourrez acheter plusieurs appartements avec ces mêmes 500 000 euros de fonds propres.

 

Comment connaître sa capacité d’emprunt ?

La part de fonds propres que doit avancer l’investisseur pour sécuriser son crédit hypothécaire varie selon les conditions d’octroi des différentes banques du pays mais, surtout, selon les injonctions de celle qui les chapeaute, la Banque nationale de Belgique (BNB). « Actuellement, vous devez avoir au minimum 20 % du prix du bien en poche, renseigne Sylviane Delcuve. Ainsi, dans notre exemple, pour vous offrir un appartement de 200 000 euros, vous devez être capable de débourser 40 000 euros en plus des frais d’acquisition. »

Ces derniers regroupent la TVA de 21 % pour un appartement neuf ou les droits d’enregistrement de 3 à 12,5 % pour un appartement ancien, ainsi que les frais de notaire. Très logiquement, plus vous avez de fonds propres, plus vous pourrez emprunter d’argent. C’est ce qu’on appelle la capacité d’emprunt, qui est également au diapason des revenus et de la sécurité d’emploi de l’emprunteur.

 

Des taux d’intérêt qui demeurent « historiquement bas »

Outre l’apport personnel, la capacité d’emprunt est également conditionnée par le taux d’intérêt, grâce auquel les banques se rémunèrent en échange de l’argent prêté. Il s’agit, en quelque sorte, du coût de l’argent. Plus le taux d’intérêt est haut, plus l’argent coûte cher et donc, moins vous pourrez en emprunter.

À nouveau, au-delà des stratégies commerciales des banques, c’est une grande institution financière qui prévaut en matière de taux : la Banque Centrale Européenne (BCE).

Elle décide notamment du niveau du taux directeur, qui détermine celui des taux d’intérêt puisque les banques se financent en partie auprès d’elle.

« Depuis la période 2016-2020 où les taux d’intérêt hypothécaires étaient au plancher, ils ont été multipliés par trois pour s’établir désormais à 4 ou 4,5 %, explique l’experte de BNP Paribas Fortis. Mais si l’on regarde les niveaux atteints par le passé, cela reste historiquement bas. Dans les années 1980, par exemple, les taux d’intérêt dépassaient la barre des 10 %. S’ils n’ont fait que descendre depuis - hormis certains petits pics liés à des crises - rien ne dit qu’ils vont repartir à la baisse. » 

Raison pour laquelle il est préférable d’opter pour la prudence en choisissant un taux d’intérêt hypothécaire fixe. « C’est la formule choisie par les trois quarts des Belges », observe Sylviane Delcuve. Contrairement au taux variable qui, comme son nom l’indique, suit les fluctuations à la hausse ou à la baisse des taux de référence.

Conclusion : Il est tout à fait possible de se passer de crédit hypothécaire et de payer un bien immobilier « cash » si on dispose des fonds nécessaires. Mais le crédit permet de profiter de l’effet de levier et d’accroître son patrimoine.